Бизнес-план строительства коттеджного поселка
Бизнес – план строительства коттеджного поселка должен включать в себя следующие составляющие: оценка месторасположения участка строительства, исследование рынка жилой недвижимости, оценка доходов по проекту, анализ инвестиционных расходов, оценка текущих расходов, финансово-экономическая оценка, анализ рисков проекта.
Для составления эффективного бизнес-плана под строительство коттеджного поселка, необходимо проанализировать рынок в такой области как:
1. Анализ земельного участка. Оцените, есть ли на нем коммуникации, если же нет, то возможно ли их проведение. Цена на коттеджи во многом зависит от удаленности участка от транспортных магистралей, а также от уровня развития инфраструктуры. Анализ всех этих нюансов имеет большое значение для бизнес планирования.
2. Изучить рынок загородной недвижимости. Это необходимо для определения уровня цен на нее. Скорее всего, вам понадобится заказать маркетинговое исследование у профессионалов. Из двух предыдущих пунктов возникает третий.
3. Оценить уровень предполагаемых доходов. Вы можете сделать это, когда будет запланирована примерная площадь объекта и стоимость одного квадратного метра на территории поселка.
4. Бизнес план строительства коттеджного поселка должен рассматривать вопрос дальнейшей продажи готовых объектов. Вы можете продавать коттеджи на стадии строительства. Для этого необходимо заключать с потенциальными покупателями договора долевого участия. А также возможен вариант продажи уже готовых коттеджей, путем заключения договоров купли-продажи.
5. Любой бизнес план включает в себя оценку расходов. Инвестиции, которые будут вкладываться в данный проект, достаточно велики, потому возможно придется искать спонсоров. В любом случае основные статьи расходов это: разрешительные и проектно-сметные документы, непосредственно само строительство, проведение коммуникаций, благоустройство прилегающей территории.
6. Проанализировать воздействие строительства на окружающую среду. По возможности вред и ущерб, нанесенный ей, нужно минимизировать.
7. Бизнес план строительства коттеджного поселка всегда включает приблизительный график его реализации. Этот пункт очень важен.
8. Расходы предстоят и на обеспечение выплаты зарплаты всем рабочим и сотрудникам, которые будет принимать участие в подготовке проекта к сдаче.
9. Предусмотреть все возможные риски строительства. К ним относится снижение стоимости одного квадратного метра земли или необходимость увеличения расходов на само строительство.
10. Большое значение имеет маркетинговая стратегия. От грамотной рекламной кампании зависит, как скоро вы вернете вложенные в строительство инвестиции и получите прибыль. Используйте наружную рекламу, объявления в различных печатных изданиях, а также телевидение.
Строительство коттеджей требует значительных финансовых вложений. Чтобы правильно определить состав затрат и оценить риски деятельности строительного предприятия, необходимо составить бизнес-план коттеджного поселка. Грамотный анализ рынка и детализация всех основополагающих факторов позволит получить от проекта максимальную прибыль.
Юридическая сторона вопроса
Если хозяином земельного участка является государство, то, как правило, землю приходится арендовать. Покупают же участки у частных собственников. Очень трудно найти земельные участки под жилую застройку, да еще и за приемлемую цену.
Вследствие этого, застройщиками скупается земля для любого целевого назначения, и основным критерием при выборе является удачное ее расположение. К примеру, возле городов приобретается земля промышленного назначения, а в сельской местности — земля сельскохозяйственного назначения.
Образец кадастрового номера участка
Впоследствии целевое назначение этих земель необходимо перевести в соответствующее, что — не бесплатно. Купленный участок нужно разделить на маленькие, пригодные для продажи и подряда на строительство. Все полученные части регистрируются в Росреестре, с присвоением кадастрового номера.
Зачастую процедура оформления земли игнорируется застройщиками, и все тяжбы перекладываются на плечи покупателей и работников подряда. Однако в связи с тем, что уровень юридической грамотности жителей за последнее время заметно вырос, такая недвижимость вряд ли найдет своего покупателя.
Подготовительные работы
Перед тем как приступить к составлению будущего плана участка, необходимо определиться с самой местностью, характером рельефа, формами земельного участка, присутствием каких-либо построек, а также прочими особенностями местности. К примеру, в сельской местности большое количество ручьев и водоемов, если таковой присутствует на вашем участке, то можно правильно задействовать его.
Участок с ручьем Обратите внимание на несколько особенностей размещения дачи:
- низина – возвышенность;
- наличие или отсутствие источника воды;
- лесистая местность – степь.
Довольно часто приходится подсыпать или снимать грунт, делать отмостки для стен, а также делать организованные водостоки. Только при грамотном размещении построек на участке можно по максимуму задействовать дачный участок и выделить все зоны.
Иногда требуется выравнивание участка
Чтобы все подготовительные работы были выполнены правильно, лучше всего провести оценку пространства и начать именно с земли.
- Рельеф: холмистый, ровный, наличие оврагов или гор. Именно от этого показателя будут зависеть схемы прокладки инженерных коммуникаций.
- Грунт: глинистый, гумусовый, песчаный. Если планируется оборудовать огород, то следует повысить плодородность почвы внесением удобрений. От показателя кислотности будет зависеть набор растений для сада и клумб.
- Форма и размер территории: квадратная, прямоугольная и вытянутая.
- Грунтовые воды: при достаточно высоком уровне следует подумать о дренаже и отводе воды.
- Климатические условия.
- Освещенность.
Рельеф можно эффектно обыграть
Численность работающих, затраты на оплату труда
| № | Должность | Кол-во работников | Оклад, руб. | Зарплата всех работников в месяц, руб. | Зарплата в год всех работников, руб. |
| 1 | Директор | 1 | 60 000,00 | 60 000,00 | 720 000,00 |
| 2 | Заместитель директора | 1 | 55 000,00 | 55 000,00 | 660 000,00 |
| 3 | Главный бухгалтер | 1 | 45 000,00 | 45 000,00 | 540 000,00 |
| 4 | Инженер-строитель | 2 | 45 000,00 | 90 000,00 | 1 080 000,00 |
| 5 | Юрист | 1 | 55 000,00 | 55 000,00 | 660 000,00 |
| 6 | Менеджер по продажам | 1 | 55 000,00 | 55 000,00 | 660 000,00 |
| Итого: | 7 | 360 000,00 | 4 320 000,00 |
На основании организационно-штатной структуры были произведены расчеты затрат на оплату труда.
Результаты расчетов приведены в таблице.
| ЧИСЛЕННОСТЬ РАБОТНИКОВ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ, ЗАТРАТЫ НА ОПЛАТУ ТРУДА | |||||||||||||
| $ | |||||||||||||
| № п/п | Показатели | Ед. изм. | 1кв. | 2кв. | 3кв. | 4кв. | 5кв. | 6кв. | 7кв. | 8кв. | 9кв. | … | 40 кв. |
| 1 | Численность работающих по проекту, всего | чел. | 7 | 7 | 7 | 7 | 7 | 7 | 7 | 7 | … | ||
| в том числе: | … | ||||||||||||
| 1. Производственные рабочие, непосредственно занятые производством продукции | чел. | 5 | 5 | 5 | 5 | 5 | 5 | 5 | 5 | … | |||
| 2. Рабочие, служащие и ИТР, не занятые непосредственно производством продукции | чел. | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | … | |||
| 3. Сотрудники аппарата управления | чел. | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | … | |||
| 2 | Затраты на оплату труда и отчисления на социальные нужды | … | |||||||||||
| 1. Затраты на оплату труда производственных рабочих, непосредственно занятых производством продукции в том числе: | $ | 30 304,71 | 30 304,71 | 30 304,71 | 30 304,71 | 30 304,71 | 30 304,71 | 30 304,71 | 30 304,71 | 0,00 | … | 0,00 | |
| заработная плата | $ | 26 516,19 | 26 516,19 | 26 516,19 | 26 516,19 | 26 516,19 | 26 516,19 | 26 516,19 | 26 516,19 | 0,00 | … | 0,00 | |
| отчисления на социальные нужды | $ | 3 788,52 | 3 788,52 | 3 788,52 | 3 788,52 | 3 788,52 | 3 788,52 | 3 788,52 | 3 788,52 | 0,00 | … | 0,00 | |
| 2. Затраты на оплату труда рабочих, служащих и ИТР непосредственно не занятых производством продукции в том числе: | $ | 5 587,46 | 5 587,46 | 5 587,46 | 5 587,46 | 5 587,46 | 5 587,46 | 5 587,46 | 5 587,46 | 0,00 | … | 0,00 | |
| заработная плата | $ | 4 679,33 | 4 679,33 | 4 679,33 | 4 679,33 | 4 679,33 | 4 679,33 | 4 679,33 | 4 679,33 | 0,00 | … | 0,00 | |
| отчисления на социальные нужды | $ | 908,14 | 908,14 | 908,14 | 908,14 | 908,14 | 908,14 | 908,14 | 908,14 | 0,00 | … | 0,00 | |
| 3. Затраты на оплату труда сотрудников аппарата управления в том числе: | $ | 7 251,22 | 7 251,22 | 7 251,22 | 7 251,22 | 7 251,22 | 7 251,22 | 7 251,22 | 7 251,22 | 0,00 | … | 0,00 | |
| заработная плата | $ | 6 239,10 | 6 239,10 | 6 239,10 | 6 239,10 | 6 239,10 | 6 239,10 | 6 239,10 | 6 239,10 | 0,00 | … | 0,00 | |
| отчисления на социальные нужды | $ | 1 012,12 | 1 012,12 | 1 012,12 | 1 012,12 | 1 012,12 | 1 012,12 | 1 012,12 | 1 012,12 | 0,00 | … | 0,00 | |
| 3 | Всего затрат на оплату труда по проекту | $ | 43 143,40 | 43 143,39 | 43 143,39 | 43 143,39 | 43 143,39 | 43 143,39 | 43 143,39 | 43 143,39 | 0,00 | … | 0,00 |
| в том числе: | $ | … | |||||||||||
| 3.1. | заработная плата | $ | 37 434,62 | 37 434,62 | 37 434,62 | 37 434,62 | 37 434,62 | 37 434,62 | 37 434,62 | 37 434,62 | 0,00 | … | 0,00 |
| 3.2. | отчисления на социальные нужды | $ | 5 708,78 | 5 708,77 | 5 708,77 | 5 708,77 | 5 708,77 | 5 708,77 | 5 708,77 | 5 708,77 | 0,00 | … | 0,00 |
Поиск участка
После того как концепция выбрана, можно приступать к поиску подходящего места под застройку домов. Возможны случаи, когда сначала выбирается участок, а под него создается концепция. Как бы то ни было, участок, и его концепция должны будут подгоняться друг под друга.
Подробная планировка поселка под застройку
Разберем, на что обращают внимание при выборе земли под застройку:
- Право на землю (собственность или аренда);
- Для каких целей разрешается использовать участок;
- Правильность оформления правоустанавливающих документов;
- Габариты;
- Близость с инженерными коммуникациями;
- Транспортная доступность;
- Геологические свойства земли.
Составление организационного плана
Выбор и покупка участка
Необходимо разместить коттеджный поселок в соседствующем с привлекательными природными пейзажами чистом загородом регионе. В то же время нужно заблаговременно произвести расчеты подведения необходимых сетей. Также следует учитывать транспортную доступность и приемлемую удаленность от важных элементов городской инфраструктуры.
Проведение коммуникаций
Современные представления потенциальной целевой аудитории о комфорте загородных коттеджей предполагают полную внутреннюю инфраструктуру и обязательное подведение всех необходимых сетей и коммуникаций. Речь идет не только о водоснабжении и других жизненно необходимых сетях, но также о телевидении и высокоскоростной сети Интернет. Объясняется это не столько нежеланием городских жителей отдохнуть от ритма мегаполиса, сколько вошедшими в привычку и ставшими минимальными требованиями к окружающим комфортным условиям.
Инфраструктура
Внутренняя структура коттеджного поселка должна также учитывать желания клиентов. Необходимо в обязательном порядке исходя из размеров поселка оборудовать один или несколько супермаркетов и продуктовых магазинов. Также следует позаботиться о возможности жителей коттеджного поселка развлечься – построить кафе, ресторан, бар, места для спортивного и активного отдыха с детьми, небольшой кинотеатр под открытым небом.
Услуги и развлечения на территории поселка
По желанию клиентов можно обустраивать на их участках облагороженные площадки для сада или огорода, чтобы жители поселка могли добиться еще большего единения с природой и ощутить прелести жизни в сельской местности. Непосредственная близость к лесу, заповедной зоне и реке или озеру предоставляет предпринимателю возможность использования в качестве источника прибыли дополнительных услуг.
Составление проекта и строительство
Непосредственные строительные работы – наиболее важный и ответственный этап реализации настоящего бизнес-проекта. Необходимо заблаговременно позаботиться о заключении взаимовыгодного контракта с местной компанией-подрядчиком, предлагающей качественные услуги и гарантированный результат. Работы должны производиться в строгом соответствии с утвержденным проектом и полученной разрешительной документацией.
Продажа жилья
Кульминационным этапом строительства и реализации бизнес-проекта служит непосредственная продажа недвижимости коттеджного поселка целевой аудитории и предоставление дополнительных услуг с целью стабильного получения высокого уровня прибыли. Грамотная маркетинговая и гибкая ценовая политика помогут начинающему предпринимателю продать подавляющее большинство объектов недвижимости коттеджного поселка, а некоторые дома и элементы инфраструктуры выгодно сдать в аренду.
Регистрация
В первую очередь начинающему предпринимателю необходимо пройти обязательную процедуру государственной регистрации предпринимательской деятельности, избрав оптимальный вариант образования юридического лица – общество с ограниченной ответственностью. Работу лучше осуществлять в рамках упрощенной системы налогообложения, подразумевающей необходимость уплаты ежеквартальных налоговых отчислений в виде 6% от дохода или 15% от чистой прибыли на выбор предпринимателя. Также необходимо получить разрешительную документацию на производство строительных работ, использование строительного оборудования и техники.
Плюсы выбора
Есть несколько положительных аспектов работы над подобным строительством:
- Быстрое возвращение вложенных денег позволяет повторно использовать инвестиции в том же проекте.
- Сравнительно дешевое, по сравнению с квартирами в центральных районах города, жилье делает его привлекательным для среднего класса и удобным для реализации.
- Современные тенденции к естественному образу жизни повысили интерес к постройкам в окружении природы – леса, водоемов.
- Размеры построек дают больше возможности работать с дешевыми местными материалами, что позволяет существенно снизить себестоимость коттеджей.
Финансовый и стратегический план
Вложения
Основная масса стартовых инвестиций пойдет на закупку необходимых материалов, аренду строительной техники и выполнение строительных работ. Как показывает практика, коттеджный поселок обходится бизнесмену в 5 миллионов долларов первоначальных капиталовложений.
Прибыль
С учетом продажи всех объектов недвижимости по среднерыночной стоимости предприниматель может рассчитывать на чистую прибыль в один или полтора миллиона долларов.
Окупаемость бизнеса
Срок окупаемости зависит от множества внешних факторов, в том числе от эффективности проводимых маркетинговых мероприятий и рекламных акций. Для рассматриваемого бизнес-проекта средний срок окупаемости стартовых инвестиций составляет два года.
Проведение коммуникаций
Для большинства клиентов очень важным моментом в выборе коттеджа считается его подключение к централизованным системам. Поэтому заранее поинтересуйтесь, есть ли возможность проведения инженерных сетей:
- электричества (уточняется на ближайшей электростанции доступность выделения свободной ячейки);
- водоснабжение;
- канализация;
- газоснабжение.
При этом учитывается уровень потребления всех элементов, их стоимость, возможность подключения или установка отдельных генераторов, выделенные лимиты и пр. Все это согласуется еще на этапах планирования и изучения доступных территорий.
Наличие автодорог и близость автобусных остановок также имеет немаловажное значение. Но если подходящая территория обнаружена там, где еще не проложены транспортные пути, то, возможно, имеет смысл провести собственную дорогу. В некоторых случаях это намного лучше и выгоднее, чем отказываться от красивого и элитного участка
В некоторых случаях это намного лучше и выгоднее, чем отказываться от красивого и элитного участка.
Строительство домов
Строительство коттеджных поселков не требует от застройщиков разработки строительных проектов и получения разрешений на возведение. Поэтому, если проект застройщиков предполагает лишь продавать участки в коттеджных поселках, то отношения с архитектурными надзорными органами будут переложены на тех, кто эти участки будет приобретать. Несмотря на это, подготовка и планировка земельных участков и снабжение их необходимыми коммуникациями все же потребует некоторых оформлений.
Поможет сэкономить застройщику использование локальных инженерных сетей, например, автономных очистных. Что же касается покупателей, то они от этой экономии, напротив, приобретут большие затраты на содержание своего жилища. Поэтому такая земля будет пользоваться меньшим спросом по сравнению с участками, подключенными к централизованным инженерным сетям.
Проект и планировки двухэтажного коттеджа
Организации, которые застраивают земельные участки в коттеджных поселках, как правило, либо обладают своими строительными мощностями, либо тесно сотрудничают с проверенными строителями и осуществляют строительство на основании заключения договоров подряда. Производить застройку, опираясь на собственные силы, гораздо выгодней, хотя и предполагает наличие большего административного персонала. Большинство подобных организаций, кстати, пришли именно из строительной отрасли.
Планировки и проект коттеджа с мансардой
Очень популярным в настоящее время является застройка, выполняемая в едином стиле, то есть когда все дома в коттеджном поселке соответствуют друг другу. К примеру, это могут быть домики в стиле «шале», либо традиционные русские избы из срубов. Если подойти к процессу создания общей концепции с фантазией, можно привнести что-то новое, то, что приведет в восторг покупателей и не оставит им шанса устоять перед покупкой.
Инвестиции
Для застройщиков, не обладающих достаточными собственными средствами, существует несколько вариантов поиска инвестиций под коттеджный поселок: кредит или поддержка партнеров. Ряд отечественных банков предоставляют заемщикам кредиты на длительное время, прося в залог основные средства организации или поручительство бизнес-партнеров. К таким кредиторам относятся Сбербанк, ВТБ24, Россельхозбанк и другие.
Сбербанк выделяется на фоне других кредиторов, предоставляя специальную программу для застройщиков, предусматривающую кредит, составляющий 75 % от стоимости строительства.
Проект коттеджного поселка с двухэтажными и одноэтажными коттеджами
Естественно, что каждому встречному такие кредиты не раздают, и для того чтобы заручиться поддержкой банков, необходимо собрать ряд документов:
- Учредительные документы компании;
- Решение компании о создании проекта;
- Концепцию и бизнес-план проекта;
- Правоустанавливающие документы на земельную собственность;
- Документы, подтверждающие, что организация является платежеспособной, например, бухгалтерскую отчетность;
- Другие документы, которые по индивидуальным требованиям кредиторов могут быть запрошены.
Необходимо сказать, что существуют профессиональные инвесторы, за помощью к которым могут обращаться застройщики при работе над своими проектами. Для того чтобы инвесторам было интересно вкладывать свои деньги в проект застройщика, понадобится грамотный бизнес-план. Кроме этого, будут не лишними некоторые продвижения и наработки, к примеру, уже оформленная в собственность земля или готовность какой-либо строительной компании подряда работать на выгодных условиях.
Обзор законодательства
Сложности создания коттеджного посёлка начинаются с того, что единых законодательных требований к застройщикам до сих пор нет. Всё, что должны соблюдать строительные компании, хаотично разбросано по кодексам, федеральным законам и другим нормативно-правовым актам. В первую очередь необходимо ориентироваться на Правила землепользования и застройки. В каждом регионе они свои. Это не один документ, а целый комплекс норм, правил и планов, принятых местным законодательным органом:
- нормативы градостроительного проектирования;
- карты градостроительного зонирования;
- карты зон с особыми условиями;
- схема границ культурного слоя;
- схема расположения памятников истории;
- генеральный план (генплан).
Из правил застройщик может понять, где ему разрешат построить комплекс, какие требования он должен будет выполнить по озеленению и парковкам и некоторые другие нюансы. Разумеется, этими нормативными актами список обязанностей застройщика не ограничивается. Он обязан выполнять требования:
- Гражданского кодекса;
- Градостроительного кодекса;
- Жилищного кодекса;
- федерального закона 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении»;
- федерального закона 35-ФЗ «Об электроэнергетике»;
- федерального закона 69-ФЗ «О газоснабжении».
Добавьте к этому перечню налоговое законодательство, региональные и муниципальные акты о застройке, федеральный закон о долевом строительстве (если предполагается такой вариант привлечения капитала). Чтобы разобраться со всеми требованиями и не нарушить ни один из десятков законов, компания-застройщик создаёт юридический отдел.
Прежде чем начать строительство коттеджного посёлка застройщик собирает разрешения и покупает землю
Документы и разрешения
Главный документ, который должен получить застройщик до начала работы — это разрешение на строительство. Его смысл и назначение раскрыты в 51 статье ГК РФ. Разрешение выдаёт местная администрация. Например, если застройщик планирует возвести жилой комплекс за чертой города, он обращается не в администрацию города, а именно в администрацию района.
Чтобы получить разрешение на строительство, заявитель должен предварительно подготовить комплект документов:
- правоустанавливающие документы на земельный участок (например, свидетельство собственности);
- пояснительная записка;
- проект планировки с обозначением объектов капитального строительства, проездов, проходов;
- проект межевания;
- схема архитектурных решений;
- положительное заключение государственной экспертизы проектной документации.
План продажи домов
Большинство застройщиков делят срок завершения строительства домов на несколько этапов. После завершения первого этапа и сдачи его в эксплуатацию (с одобрением и сертификацией проверяющими органами) начинается процесс продажи. Для застройщиков выгоднее продавать дома до завершения строительства. Для этого они немного снижают цену, что привлечет покупателей, готовых ждать. Это выгодно для строительной компании, но опасно для клиентов. Существует риск, что дата завершения работ будет отложена на несколько месяцев (в некоторых случаях даже на несколько лет).
Продажами занимается специализированный отдел. Методы продаж варьируются в зависимости от строительной компании. Некоторые ограничиваются билбордами и рекламой на местном телевидении, другие используют холодные звонки потенциальным клиентам. Существует довольно много вариантов продажи бунгало, особенно в то время, когда спрос на отдельно стоящие дома растет.
Составление плана инженерных коммуникаций
Этот этап проектирования очень важен и, безусловно, требует от разработчиков ответственности, профессионализма и глубоких познаний. Это и неудивительно, ведь разработка инженерных сетей – это, по сути, жизнеобеспечение и комфорт тех людей, которые будут проживать в поселке. Кроме того, именно от данного этапа проектировки зависит то, насколько эффективно будут работать все объекты инфраструктуры.
Для проектирования систем внутреннего водоснабжения важно рассчитать необходимую потребность воды. В учет берется не только количество жителей и домовладений, но и система пожаротушения. Далее создаются чертежи узлов, планов разводки системы, аксонометрические схемы, подбираются оптимальные параметры будущих труб
Затем, на основе спроектированной системы водоснабжения, разрабатывается раздел канализации (внутренней и внешней, хозяйственно-бытовой и ливневой). Не стоит забывать и о газоснабжении, проект которого важно тщательно продумать
Далее создаются чертежи узлов, планов разводки системы, аксонометрические схемы, подбираются оптимальные параметры будущих труб. Затем, на основе спроектированной системы водоснабжения, разрабатывается раздел канализации (внутренней и внешней, хозяйственно-бытовой и ливневой)
Не стоит забывать и о газоснабжении, проект которого важно тщательно продумать
Как пользоваться генпланом?
Генеральный план – очень полезный и необходимый документ для небольших населенных пунктов. В нем оговорено и наглядно показано как в будущем будет выглядеть новый поселок. Какая в нем будет архитектура и инфраструктура, удобства и развлечения и т. д.
Грамотно составленный документ легко понять даже простому обывателю. Ко всем картам и схемам прилагаются пояснения. Потенциальный покупатель, просмотрев ГП уже имеет представление насколько будет комфортно и удобно жить в таком поселке, насколько органично он впишется в окружающую природу. Так что, в некотором смысле, генплан можно считать рекламой для коттеджного поселка.
Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.
Крупнейшие застройщики поселков и девелоперы загородной недвижимостиПредыдущая статьяКем и как управляются коттеджные поселки? Функции управляющих компанийСледующая статья
Определяем состав общего имущества
Основные (существенные) условия, которые должны быть обсуждены между собственниками и управляющей организацией это – состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление. Также должен быть определен перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок определения размера платы за содержание и ремонт мест общего пользования и размера платы за коммунальные услуги. Все эти условия подлежат включению в договор на обслуживание с управляющей компанией.
Говоря об управлении коттеджным поселком, нельзя не упомянуть о проблеме общего имущества в поселке. Для определения состава общего имущества собственников необходимо знать проект строительства коттеджного поселка. Перечень общего имущества собственников коттеджного поселка должен быть четко определен. Потому как бремя расходов на содержание такого имущества обязаны нести именно собственники, соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество.
Долю в общем имуществе коттеджного поселка рассчитывают по общей практике, исходя из площади земельного участка под коттеджем. К общему имуществу собственников коттеджного поселка относятся внутри поселковые дороги, обеспечивающие проход собственников к своим земельным участкам, коммуникации, объекты инфраструктуры поселка, места отдыха, парковки, и т.д. В то же время, не смотря на такое понятие как «общее имущество собственников», оно может находиться в индивидуальной собственности граждан или юридических лиц.
Это связано с тем, что в начале создания коттеджного поселка, земельный участок, предназначенный под эти цели, принадлежит полностью физическому или юридическому лицу. В результате межевания такого исходного участка, образуются земельные участки, предназначенные под застройку индивидуальными коттеджами и участки, представляющие из себя, согласно проекту планировки, места общего пользования.
После продажи земельных участков, предназначенных под застройку, участки, являющиеся местами общего пользования, остаются в собственности первоначального владельца. По ним, как правило, проходят коммуникационные сети поселка, на них располагаются постройки, необходимые для функционирования поселка. Для того, чтобы можно было этим имуществом пользоваться, управлять им, обслуживать его, собственник такого имущества должен дать свое согласие. В данном случае, представляется правильным заключение соответствующих договоров (соглашений), регламентирующих порядок пользования таким имуществом, а также его обслуживания и ремонта.
И все-таки, кому должно принадлежать это «общее имущество собственников», или каким образом и кому оно должно быть передано после продажи всех земельных участков в коттеджном поселке, остается не ясным. Общей практики по этому вопросу пока не выработано.
Проектирование коттеджного поселка. Разработка проекта КП.
Проектирование коттеджного поселка — это процесс, который можно разделить на два основных этапа: проектирование поселка с точки зрения бизнеса (бизнес-проектирование) и проектирование с точки зрения его строительства (строительное проектирование). Результатом проектирования должно быть создание готового проекта коттеджного поселка, на основании которого будет застраиваться территория.
Проектирование коттеджного поселка с точки зрения бизнеса подразумевает проведение предварительной аналитики и разработку концепции коттеджного поселка, которая определят, каким должен быть объект, чтобы на рынке успешно продавались земельные участки или коттеджи, и приносили ожидаемый доход девелоперу. Разработка концепции коттеджного поселка является самым важным этапом при реализации такого проекта, так как именно от этого этапа будет зависеть, насколько востребованным он будет со стороны потенциальных покупателей, будет ли проект приносить прибыль застройщику, удастся ли распродать землю и коттеджи в определенный срок
Важно подчеркнуть, что разработать концепцию поселка может только компания, работающая в сфере недвижимости и очень хорошо понимающая ситуацию на рынке загородной недвижимости. При этом проектные организации или архитектурные бюро не могут создать концепцию такого проекта, адаптированную к реальным рыночным условиям. Они знают строительные нормы и требования безопасности к объектам, могут сделать проект привлекательным с точки зрения дизайна, но абсолютно не понимают, как устроен бизнес по продаже земельных участков и зданий, какие тенденции на рынке, как меняется спрос со стороны покупателей, какие объекты востребованы, какой площади должны быть участки, какая инфраструктура необходима в том или ином месте и т.д
Бизнес-проектирование коттеджного поселка может включать следующие этапы:
– Анализ земельного участка с точки зрения целесообразности строительства коттеджного поселка
– Предпроектная аналитика. Анализ локации, окружения, конкурентной среды, выявление целевой аудитории и т.д.
– Разработка концепции коттеджного поселка. Которая может включать определение количества участков и их площади, грамотную разбивку территории, определение типа строений на территории их функционала и площади, определение площади коттеджей, выбор строительной технологии, требования к благоустройству общей территории, требования к сопутствующей инфраструктуре и т.д.
После того как разработана концепция, далее уже начинается проектирование объекта с точки зрения строительства.
Строительное проектирование коттеджного поселка – это создание проекта коттеджного поселка, который бы соответствовал строительным нормам, был безопасным для жителей. На данном этапе создаются рабочие чертежи, по которым строятся здания общего пользования и прокладываются инженерные системы. Строительное проектирование могут сделать архитекторы и проектные бюро, но только опираясь на ранее разработанную концепцию КП.
Строительное проектирование коттеджного поселка может включать:
– Архитектурное проектирование зданий общего пользования. Разработка внешнего вида въездной группы, мест общего пользования и всей территории поселка со строениями и сопутствующей инфраструктурой.
– Технические чертежи. Подготовка чертежей для строительства объектов на территории коттеджного поселка.
– Проектирование инженерных систем. Проектирование электроснабжения и освещения, систем водоснабжения и канализации и т.д.
– Проектирование систем безопасности. Охранные системы, системы контроля доступа, наблюдения, оповещения и т.д.
Наша группа компаний работает в сфере недвижимости и девелопмента, оказывая услуги по проектированию коттеджных поселков в разных странах и регионах, в соответствии с особенностями местного рынка недвижимости, трендами и конъюнктурой в определенном регионе. Мы держим руку на пульсе рынка в нескольких десятках стран и можем разрабатывать проекты, которые будут востребованы как со стороны застройщиков, так и со стороны конченых покупателей.
Способы реализации бизнеса
В зависимости от выбранной концепции можно остановиться на одном из трех способов реализации проекта.
- Покупка земли в престижном районе города, где уже проведены все коммуникации и развита необходимая инфраструктура. Это самый затратный вариант, поскольку земля будет стоить довольно дорого. Кроме того, месторасположение требует постройки коттеджей премиум-класса, а значит, придется закупать только лучшие строительные материалы. Но и доход при продаже будет немаленький.
- Покупка земли на окраине города. В этом случае к территории будет ходить общественный транспорт, а также можно сэкономить на развитии инфраструктуры. Как правило, что-то из необходимого будет в пределах досягаемости будущих жителей. Вам лишь потребуется организовать недостающие составляющие инфраструктуры и провести нужные коммуникации.
- Покупка земли на удалении от города. В этом случае вам придется самостоятельно проводить коммуникации. Но без разработанной инфраструктуры стоимость такого жилья будет довольно низкая. Правда, это увеличивает шансы на скорую его распродажу. Такой проект подходит для агротуристического направления.
